IMMOFINANZ Group показала высокую эффективность в III квартале 2011/12 финансового года

В третьем квартале 2011/12 финансового года компания IMMOFINANZ Group продолжила положительную тенденцию, продемонстрированную в предыдущих кварталах. Наилучший рост показал доход от аренды – на 8,5% больше в сравнении с предыдущим кварталом (до 153,6 млн. евро). Чистая прибыль, напротив, снизилась более чем на 90% по сравнению со вторым кварталом (до 4,3 млн. евро). Отрицательные показатели вызваны неденежным эффектом от изменения курса иностранных валют и оценкой деривативов. После корректировки с учетом неденежного эффекта от изменения курса иностранных валют чистая прибыль за третий квартал 2011/12 финансового года составила 54,0 млн. евро (в том числе -5,4 млн. евро за счет неденежного эффекта от перехода и консолидации оставшихся 69,2% румынского застройщика Adama).

«Показатели эффективности операционной деятельности в последнем квартале также превзошли намеченные значения: доходы были выше во всех сегментах, а административные расходы снова сократились. У нас есть все основания полагать, что стабильное развитие продолжится и в дальнейшем. Наше новое стратегическое направление будет играть важную роль в этом процессе: мы делаем все возможное, чтобы превратить IMMOFINANZ Group из «управляющего по недвижимости» в «машину недвижимости». Целью является создание высококачественных объектов недвижимости в соответствии с высокими стандартами качества, полная сдача этих объектов в аренду, эффективное управление ими, а затем продажа по цене, существенно превышающей балансовую стоимость с оптимизацией по времени. Такой комплексный подход позволяет увеличить нашу рентабельность по всей цепочке создания стоимости и оборот нашего портфеля недвижимости. Наш рост также будет ускоряться благодаря непрерывной оптимизации инвестиционного портфеля, сокращению операционных затрат и более четкой ориентации на генерирование денежных потоков», – прокомментировал результаты деятельности IMMOFINANZ Group в третьем квартале Эдуард Цехетнер (Eduard Zehetner), главный исполнительный директор IMMOFINANZ Group.

Доходы от управления активами

Доходы от аренды в первые три квартала 2011/12 финансового года составили 437,3 млн. евро, рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (423,1 млн. евро) составил 3,4%. Положительное развитие связано главным образом с розничным сегментом, где доход от аренды вырос на 15,0% (или 20,5 млн. евро) в первые шесть месяцев прошлого года. Высокий уровень продаж в наших торговых центрах в России в период новогодних праздников, а также открытие торгового центра Maritimo Shopping Center и расширение центра Silesia City Center в октябре 2011 года внесли весомый вклад в доходы. Доходы от аренды жилой недвижимости выросли на 4,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом наблюдалось снижение доходов в сегментах офисной (-8,2%) и логистической недвижимости (-2,2%). Снижение доходов в сегменте офисной недвижимости обусловлено продажей объектов: начиная с 30.04.2011 г., было продано пять объектов недвижимости в Австрии и один в Германии.

Доходы выросли на 3,3% (до 577,1 млн. евро) в первые три квартала 2011/12 финансового года. Увеличение доходов от аренды способствовало росту дохода от управления объектами недвижимости в сравнении с аналогичным периодом прошлого года – на 5,7% (до 352,6 млн. евро; в 2010/11 году – 333,5 млн. евро). Расходы на объекты недвижимости, связанные главным образом с мероприятиями по оптимизации, например, техническим обслуживанием и ремонтом, составили за отчетный период 109,6 млн. евро. Эти мероприятия направлены на повышение заполняемости объектов и увеличение доходов от аренды, а также доходов от будущих продаж.

Доходы от продажи объектов недвижимости

Продажи объектов недвижимости за отчетный период принесли доход в размере 39,4 млн. евро, рост составил 70,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (23,1 млн. евро). В этих операциях были задействованы главным образом объекты в Австрии и Германии. Продажи объектов недвижимости в первые девять месяцев отчетного года включали, в том числе, 30% акций логистического объекта MyPlace SelfStorage, 50% совместных венчурных инвестиций в проект Andreasquartier в Дюссельдорфе, 50% совместных венчурных инвестиций в строительство комплекса офисных помещений Office Campus Gasometer в Вене, а также многочисленные квартиры из портфеля BUWOG. В соответствии с требованиями МСФО, переоценка прибыли от продажи объекта Bankgasse в первом районе Вены включена в результаты третьего квартала 2011/12 финансового года, хотя закрытие произошло позднее отчетной даты. Эти операции согласуются со стратегией компании продавать объекты недвижимости на пике их жизненного цикла, а также продавать неконтрольные доли участия и совместные венчурные инвестиции или доводить долю акций до контрольного пакета.

Доходы от строительства объектов недвижимости

В течение отчетного периода продажа имущества и оценка девелоперских проектов принесли доход в размере 49,0 млн. евро без учета эффекта курсовой разницы иностранных валют. Это отражает значительный – на 133,4 % – рост по сравнению с предыдущим годом (21,0 млн. евро). Наибольший вклад в успех внесли проекты, связанные с расширением торгового центра Silesia City Center в Катовице, Польша, и торгового центра Maritimo Shopping Center в Румынии. Негативный эффект был обусловлен увеличением расходов и переоценкой результатов в рамках проекта GoodZone в России.

Административные расходы

Административные расходы (накладные расходы и затраты на персонал) сократились с 122,7 млн. евро в течение первых трех кварталов 2010/11 финансового года до 101,0 млн. евро за отчетный период. Сокращение составило 21,7 млн. евро (или 17,7%), что обусловлено главным образом снижением административных расходов и затрат на консалтинг. Рост с 29,2 млн. евро в третьем квартале 2010/11 финансового года до 41,2 млн. евро за отчетный период обусловлен главным образом единовременными затратами в размере около 10,0 млн. евро, связанными с поглощением Adama.

Показатели операционной деятельности, прибыль до уплаты налогов и процентов (EBIT), прибыль до налогообложения (EBT), чистая прибыль

Устойчивый рост операционных показателей также находит свое отражение в существенном улучшении результатов деятельности в годовом исчислении – с 310,3 млн. евро до 372,0 млн. евро. С учетом положительных результатов оценки (в том числе, эффекта курсовых разниц) – 352,9 млн. евро (предыдущий год: 57,6 млн. евро), показатель EBIT компании IMMOFINANZ Group составил 690,9 млн. евро в первые три квартала 2011/12 финансового года (предыдущий год: 343,3 млн. евро). Этот рост наблюдался на фоне улучшения результатов деятельности и, прежде всего, результатов переоценки объектов недвижимости (+130,5 млн. евро), а также более значительного – в сравнении с первыми тремя кварталами прошлого года – эффекта курсовых разниц (+164,8 млн. евро).

Финансовые результаты оказались явно отрицательными: -377,7 млн. евро (предыдущий год: -91,9 млн. евро). -166,2 млн. евро приходится на неденежный эффект от изменения курса иностранных валют (это корреспондирующая позиция для благоприятного эффекта от изменения курса иностранных валют, связанного с переоценкой стоимости объектов недвижимости), а также на существенное снижение других финансовых результатов. Другие финансовые результаты – это, главным образом, -66,1 млн. евро как эффект оценки деривативов, которые компания держит в целях хеджирования.

Прибыль до налогообложения (EBT) выросла до 313,2 млн. евро с 251,4 млн. евро за аналогичный период прошлого года. Чистая прибыль за первые три квартала 2011/12 финансового года составила 269,4 млн. евро. Без учета неденежного эффекта от изменения курса иностранных валют чистая прибыль составила бы 252,6 млн. евро (предыдущий год: 249,4 млн. евро).

Денежный поток и дивиденды. Перспективы развития

Валовой денежный поток несколько сократился: до 289,4 млн. евро (на 4,5 % в годовом исчислении). Денежный поток, от которого зависят дивиденды, увеличился на 13,3 млн. евро – до 222,2 3 млн. евро (*). Это валовой денежный поток за вычетом уплаченных процентов и оттока денежных средств, связанного с деривативами, плюс полученные проценты и доходы от продажи объектов недвижимости. Дивиденды на 2011/12 финансовый год запланированы в размере 0,15 евро на акцию (или 155,4 млн. евро). IMMOFINANZ Group сформировала 143,0% требуемых фондов в течение первых трех кварталов отчетного года. При этом не учитываются денежные поступления от продажи недвижимости, в расчетах участвует только полученный в результате этих операций доход. Поэтому запланированные суммы могут быть выплачены в полном объеме с привлечением только операционного денежного потока, при условии отсутствия негативных тенденций в последнем квартале отчетного года. Несмотря на неустойчивость финансовых рынков и рынков капитала, до конца текущего финансового года мы ожидаем стабильное развитие на рынках присутствия IMMOFINANZ Group.

Чистая стоимость активов (NAV) на акцию и прибыль на акцию

Разводненная чистая стоимость активов (NAV) в расчете на акцию выросла с 5,36 евро на 30.04.2011 г. до 5,53 евро на 31.01.2012 г., несмотря на выплату дивидендов в размере 0,10 евро на акцию в октябре 2011 г. Рост поддерживается высокими показателями за первые девять месяцев отчетного года. С учетом цены одной акций по состоянию на 16.03.2012 г. (2,85 евро) акции IMMOFINANZ торгуются с дисконтом в 48,4% по отношению к разводненной чистой стоимости активов на акцию. Разводненная прибыль на акцию в первые три квартала 2011/12 финансового года составила 0,26 евро. Отношение рыночной цены акции компании к ее чистой прибыли в расчете на одну акцию составило 8,3 с учетом цены одной акции в 2,85 евро.

(*) Валовый денежный поток (289,4 млн. евро) за вычетом уплаченных процентов (-113,3 млн. евро), плюс полученные проценты (11,2 млн. евро), минус отток денежных средств, связанный с деривативами (-12,9 млн. евро), плюс доходы от продажи недвижимости (39,4 млн. евро), плюс доходы от продажи имущества за вычетом производственных издержек (8,4 млн. евро).