Рынок новостроек эконом-класса Москвы в 3 квартале 2015 года

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 3 квартала на рынке новостроек эконом-класса Москвы. За прошедшие три месяца предложение выросло на 48%, относительно начала года - на четверть. Средневзвешенная цена предложения на рынке достигает 153 400 руб. за кв. м, снижение за квартал составило 4,6%.

По итогам третьего квартала 2015 года рынок пополнился 6 новыми объектами. Три проекта вывела на рынок ГК ПИК: «Мещерский Лес», «Ярцевская 24», «Маршала Захарова 7». Кроме того, стартовали продажи в ЖК «Город» от компании «Град Инвест».

В сентябре PSN Group начала реализацию квартир в проекте комфорт-класса SREDA. Жилой квартал строится в Нижегородском районе ЮВАО и включает пять монолитных корпусов переменной этажности. В продаже представлены различные типологии жилья: от студий площадью 26,2 кв. м до трехкомнатных квартир в 97,6 кв. м. Бюджет покупки в проекте начинается от 3,57 млн руб.

Также в начале сентябре ГК «Мортон» объявила о старте продаж квартир в ЖК «Петр I» в районе Лефортово Юго-Восточного округа. В состав комплекса войдут жилая, офисная и социальная составляющая. Жилая застройка представлена шестью монолитными домами. На данный момент ведется реализация квартир в двух корпусах первой очереди строительства. Покупателям предлагают на выбор жилье от малометражных студий (22,58 кв. м) до трехкомнатных квартир (84,23 кв. м). Стоимость лотов начинается от 3,6 млн руб.

Помимо выхода новых проектов, объем предложения по итогам третьего квартала 2015 года увеличился еще и за счет новых корпусов в уже реализуемых комплексах: «Ривер Парк», «Некрасовка», «Фили Град» и «Эталон-Сити». Дополнительный объем квартир был выведен застройщиками в следующих проектах: «Терлецкий парк», «Life-Митинская Ecopark» и «Life-Ботанический сад». В ЖК «Ривер Парк» на продажу поступил пул лотов от инвестора.

Кроме того, летом началось бронирование квартир в новом ЖК «Летчика Бабушкина 17». Разрешение на строительство объекта уже получено, в октябре ожидается официальный старт продаж.

Таким образом, по данным «Метриум Групп», по итогам 3 квартала 2015 года на рынке новостроек массового сегмента продажи велись в 34 проектах, совокупный объем предложения составил 9 650 квартир. За прошедшие три месяца предложение выросло на 48%, относительно начала года - на четверть.

Первый месяц осени внес свои коррективы в структуру предложения жилья по округам Москвы. По-прежнему превалирующий объем квартир приходится на ЮАО. Однако если в начале года здесь продавалась половина от всего предложения в массовом сегменте, то в июне – 39,2%, а в сентябре – уже 32,8%. За квартал доля округа уменьшилась на 6,4 п.п., а с начала года – на 19,9 п.п. В ЮВАО в сентябре поступили в реализацию сразу два масштабных проекта, что привело к резкому увеличению предложения. На сегодняшний день в округе продается 20,7% квартир, квартальный прирост составил 19 п.п., по отношению к началу года – 16,7 п.п. Тройку лидеров замыкает ЗАО (9,6%), доля которого за квартал выросла на 1 п.п., а за год – на 5,6 п.п.

В настоящее время на рынке преобладают одно- и двухкомнатные квартиры: 37,1% и 44% соответственно. Значительно меньший объем занимают трехкомнатные квартиры – 13,4%. Стоит отметить, что большинство застройщиков сегодня выводят на рынок малометражные квартиры-студии, благодаря чему их доля постоянно растет. Если в начале года она составляла менее 1% рынка, а в июне – 2,1%, то в сентябре выросла до 4,5%. Предложение многокомнатных квартир в массовом сегменте традиционно ограничено.

Дифференциация предложения по стадии строительной готовности показала, что наибольший объем квартир (35%) расположен в новостройках на начальном этапе возведения. Треть лотов (29%) продается в домах на стадии монтажных работ. Готовое для проживания жилье занимает 19% рынка. Оставшаяся часть предложения реализуется в построенных корпусах, где ведутся отделочные работы и благоустройство территории.

По подсчетам «Метриум Групп», средневзвешенная цена предложения на рынке массового сегмента Москвы по итогам 3 квартала 2015 года составила 153 400 руб. за кв. м. Явного снижения отмечено не было: в летние месяцы цены оставались неизменными, а в сентябре по ряду комплексов зафиксировано плановое повышение. Также в двух проектах наблюдалось удорожание стоимости квартир с момента перехода от заключения сделок по договору формы ЖСК на юридически защищенную форму договора долевого участия в строительстве (ДДУ).

В то же время, в новых проектах на начальном этапе строительства квартиры поступают в продажу с дисконтом к рынку, что в целом привело к снижению среднего уровня цен в сегменте за квартал на 4,6%, с начала года цена предложения прибавила 4,2%. При этом большинство застройщиков по-прежнему предлагают скидки до 10%.

За отчетный квартал значительно выросла цена предложения в ЮВАО и СВАО (на 40% и 23% соответственно). В ЮВАО стартовали продажи квартир в двух крупных проектах с более высоким ценовым уровнем, чем локальный. В Северо-Восточном АО произошло повышение цены в мкрн «Северный».

Постепенно меняется структура предложения в пользу квартир с небольшими площадями. Квартирография большинства проектов, вышедших в продажу в последнее время, включает студии. При этом, бюджет покупки «маленьких квартир» постепенно уменьшается – к июню 2015 г. средний бюджет покупки студии сократился на 5%, а к декабрю 2014 г.— на 20%. По итогам квартала студии предлагаются в среднем по 4,4 млн руб. Самое доступное предложение отмечено в мкрн «Северный», где студия площадью 30,8 кв. м реализуется по стоимости 3,38 млн руб. Далее следует предложение в новом комплексе «Петр I», здесь на продажу выставлен лот площадью 22,58 кв. м за 4,31 млн рублей. Тройку замыкает минимальное предложение (26,2 кв. м) в проекте Sreda с бюджетом покупки 3,57 млн руб.

Однокомнатные квартиры за квартал подорожали на 1%, а с начала года на 8%, средняя стоимость однокомнатной квартиры составила 7,1 млн руб. Двух- и трехкомнатные лоты, напротив, потеряли в цене за квартал 9% и 11%, а с начала года снижение составило 2% и 4% соответственно. В среднем покупка двухкомнатной квартиры обойдется в 9,4 млн руб., трехкомнатной – 12,8 млн руб.

Основные тенденции и прогноз

«По итогам третьего квартала предложение в массовом сегменте пополнилось сразу шестью новыми проектами, суммарная жилая площадь в которых составляет 1,1 млн кв. м, - резюмирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - Вывод на рынок масштабных проектов привел к увеличению объема предложения за квартал почти в полтора раза. Наметилось расширение линейки предложения в сторону уменьшения бюджета покупки – в новых проектах девелоперы предлагают квартиры-студии площадью от 22,5 до 38,9 кв. м с общей ценой от 3,5 до 6,58 млн руб.

Если летом значительного изменения цен практически не наблюдалось, то в первый месяц осени, как и ожидалось, по ряду проектов было зафиксировано повышение цены. В то же время, на рынок вышли сразу несколько проектов со «стартовой» – акционной ценой, что в целом, привело к отрицательной коррекции общей средневзвешенной цены в сегменте на 4,6% за квартал – до 153 400 руб.

В июле Правительство РФ приняло решение об увеличении до 700 млрд руб. объема средств, выделяемых на государственную программу субсидирования ипотечной ставки. Поскольку программа показала высокую эффективность в поддержке строительной отрасли, в настоящий момент Правительством рассматривается возможность продления сроков ее действия (изначально программа была рассчитана до марта 2016 г.).

В условиях увеличения конкуренции и снижения покупательской способности населения такая мера позволит поддержать рынок первичного жилья и в следующем году. Прежде всего это касается именно массового сегмента, т.к. максимальный заем по программе ограничен 8 млн руб. (сейчас рассматривается возможность его увеличения до 10 млн руб.). Рынок новостроек эконом- и комфорт-класса в текущей экономической ситуации имеет наибольшие шансы «остаться на плаву», и застройщики прилагают для этого все усилия: снижают бюджет покупки за счет уменьшения площадей, предлагают высокие скидки. Эти тенденции сохранятся и в среднесрочной перспективе, а уже в следующем квартале можно ожидать еще большего увеличения скидок, приуроченных к новогодним праздникам».